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盘点青岛写字楼的前世今生 4大商务板块已形成


来源:青岛新闻网房产    作者:王玟琳    发布时间:2014-09-10 15:51:26
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      目前青岛最高建筑中铁青岛中心237.7米,而根据市规划局的公示,深蓝中心建成后的高度将达327.25米,刷新了青岛中心的记录。这些项目在不断刷新着城市新高度,写字楼是一个城市繁荣的象征,写字楼的发展也见证着城市经济的发展。

    今年上半年青岛写字楼市场与平淡的住宅相比显得格外活跃,甲级写字楼的吸纳量第二季度环比增长46.85%,空置率也由28.51%下降到23.51%,创造了自2007年以来青岛以半年为计算单位的写字楼租赁市场成绩最好的时点。
 青岛的写字楼发端于市南。1995年青岛市场不存在真正的写字楼,大部分为企业自建办公楼,1995—2000年处于写字楼的起步阶段且多以商住楼为主,直至2000年以后,市南开始大兴土木,写字楼市场集中放量开始进入发展期,青岛中银大厦的建成成为青岛标志性超高建筑,2005年以后写字楼进入高速发展与成熟期,由最初的放量到品质的提升,尤其是市南的写字楼如雨后春笋般的层出不穷。

    商业氛围最为浓厚的市南以金融业为主,聚集大量房地产、外贸企业、纺织、物流以及咨询等公司。写字楼租金也堪称岛城的制高点,月租金平均每月120元/㎡。香港路部分甲级写字楼未推向市场而是自持,以租金换取收益,物业自持优点是可以减少竞争,获得物业的长期收益,劣势是前期成本较大,回收期长,对现金流有较大的需求。比如,海航万邦中心甲级写字楼只租不售,凯悦中心只对外销售60套,7—27层写字楼全部自持。

    青岛中银大厦也就是现在的青岛国际金融中心作为写字楼的一个里程碑,之后市南区的写字楼不断地涌现,且多以甲级写字楼为主,远雄国际国际广场,万邦中心,凯悦中心,保时捷中心,青岛中心等等,还有开工建设的鲁商首府,华润大厦,深蓝中心等品质甲级写字楼,市南的乙级写字楼和商住楼较少。

    目前市南的写字楼价格依据地段不等:华润大厦5A甲级写字楼1600㎡—2300㎡,目前均价30000元/㎡;远雄国际广场起价32000元/㎡,均价35000元/㎡;未来青岛的最高深蓝中心目前写字楼部分尚未出售,价格未知,按照住宅70000元/㎡的均价来推算,写字楼部分的价格也会“高高在上”。

2010年以来,由于市南区的饱和,崂山区写字楼的供应量和销量得以暂时领先。崂山区写字楼主要聚集在崂山CBD海尔路周边。海尔路CBD的整体定位为总部基地,周边聚集大量的科技研发行业、商贸、电子科技行业、金融信息等行业,区域商务氛围日渐浓厚。加之处在大青岛的中轴线的位置,区域价值将得到进一步的提升。

    随着崂山区日益的发展,在金融新区等规划利好刺激下,崂山区的高端商务写字楼市场也渐成规模。崂山标志性的建筑—天泰金融广场,包括写字楼、精品公寓、金融商业三类产品,2008年年底开盘,早已售罄。除天泰金融广场外,崂山区近些年新增很多写字楼,招商银行财富大厦,半岛新闻大厦,国展财富中心,大荣中心,裕龙中心,鸿泰大厦等等。

    崂山写字楼建设步伐的加快很大部分是由于政策的扶持。啤酒城改造工程于2010年开工建设,一期规划金融总部3栋写字楼,2013年初已封顶。另外,崂山区政府着力打造金家岭金融新区,崂山区副区长赵镭在做客青岛新闻网“民生在线”访谈时赵镭表示,金家岭将建设4栋超300米地标性建筑。

    崂山区与市南相比,商务氛围、配套设施相对落后,但随着崂山交通网络成熟、人口聚集,配套资源也不断得到完善,未来的发展潜力较大。目前崂山区写字楼租金和售价相比市南都要低,售价维持每平米1万—3万之间,租金每月86.5元/㎡,较低的租金和价格吸引了众多企业的入驻,加之许多人看到崂山区未来的发展潜力,崂山区的写字楼空置率为全市最低,仅18.95%。

  市北CBD又叫青岛中央商务区,地理位置优势明显,周边辐射范围较大,交通网络四通八达,商业配套设施完善。虽然离市南香港中路直线距离最近,但其区域商务氛围与香港中路还是有差距的,使得其价格较为便宜,在1.5万—2万/㎡徘徊之间,租金也比市南和崂山都便宜,每月85.2元/㎡。

    万达广场是中央商务区的核心,也是第一个大型城市综合体,现已成为CBD的代名词,万达严格意义上是商住楼,并不是纯正写字楼,后来围绕其建的诺德广场、良辰美景等也都是商住楼。市北CBD真正的写字楼是随着中海大厦和卓越大厦的建设出现的,随后CBD写字楼市场日渐活跃,新建写字楼青房财富中心、民建大厦等不断出现。

    CBD目前主要集聚金融及保险业、咨询及物流业、服务行业等。由于其地段、交通、资源等与市南相比属于“比上不足,比下有余”,其价格一直处于“洼地”。青房财富中心目前均价20000元/㎡;卓越世纪大厦起价18990元/㎡,目前已售完;7080中心均价15000元/㎡。CBD片区交通网络四通八达,但是商务区内道路较窄,路况较堵,这可能是影响其商务氛围提升的主要原因。

 新都心作为青岛地理上的真正中心,处于市区的心脏位置。随着大型开发商的进驻,居住氛围日渐浓厚;拿着地图一路走访,沿青岛大动脉黑龙江路、重庆路,地铁M2、M3号线经过。新都心的写字楼不断崛起,不远的将来这里将成为下一个写字楼聚集板块。

    目前新都心的和达中心城、万科城等项目都配有写字楼,但大都是集写字楼、商业、住宅为一体。福州北路万科中心是目前新都心唯一开售写字楼项目的楼盘,60—270㎡甲级写字楼,目前均价15000元/㎡;和达中心城目前主推住宅和商铺,写字楼暂未推出。

    新都心目前已成为新型居住板块,万科、保利、中海、海信等大型房企进驻,万科蓝山、保儿馨都,海信淮安郡,中海临安府等成熟小区建成以及保利叶公馆、国信紫云台等新建小区崛起,入住居民不断地增多;麦凯乐、凯德广场以及和达中心城规划的地铁商业,让新都心商业雏形初现;加上青岛两大“动脉”黑龙江路和重庆路环绕,地铁M2、M3号线在此交汇,让这一片区已经具备了写字楼集群的集中问世的条件。新都心未来发展潜力无穷,也会成为许多企业办公的优选位置。


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