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自住纠结楼盘投资纠结区域?大数据给你答案!


来源:青岛新闻网网房产    作者:    发布时间:2018-03-12 11:06:10
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       2018年,青岛地铁线路的进一步开通、各类节庆节点等诸多城市发展的利好,使诸多业内外在猜测:青岛房价会不会暴涨?甚至有些区域的部分楼盘以此为卖点,大肆宣扬“再不买就等着哭”这样的销售说辞。从一入年,也有越来越多的购房者在问:现在买还是再等等?

其实,一个城市的房价,不单单是由几条地铁线路或者一个大节点决定的,青岛房价暴涨在现在的看来暂时不可能,涨跌也要分区域看位置,市场经济下更多的也要以数据说话。

我们先暂且将其他的放到一边,来看看2018年1-2月新房市场相关的数据统计。

(备注:以下数据由青岛新闻网楼市用户管理系统提供,转发或使用请注明来源和出处。)

青岛购房者来源分析:

2018本地购房者增长,刚需开始入市

 

2018年截止目前,青岛本地购房者较年前有明显增长,增幅在3.5%,尤其在年后部分刚需购房者开始入市。提醒:自住型购房者,无论是刚需还是改善,有合适的房源可以极早上车,尤其是意向新房日益稀少的市区购房者,谨记:“物以稀为贵”。后期不是价格问题,而且有没有可选新房的问题。

外地购房者占比虽较年前下降了4.7%,但省外购房者较年前明显增多,尤其是北京、上海、东北省份的城市;青岛自2008年奥帆赛的举行至今,各种盛事不断地吸引外地购房者的关注。

省内来青购房者较年前虽有所下降,但预计下半年会有增长。山东最新公示的拆迁计划显示,2018年山东棚改力度很大,尤其日照、菏泽、德州等城市,拆迁总数都在6-8万套以上,三四线城市的货币化棚改居民,在具有一定的购买力后也不排除会考虑投资青岛楼市或转移青岛养老。

提醒:现在市场投资热度很高,建议大家在楼市的投资上,区域理性选择,首先考虑:你所选的位置或者楼盘,未来会不会有人接盘。

(上图来自于网络:大猫财经,仅供参考)

青岛楼市区域关注度分析:

西海岸新区、即墨区、城阳区是热点

 

开年的前两个月,通过上面的数据分析,我们可以看到西海岸新区、即墨依旧稳稳地占据着关注度的前两位,而西海岸新区自2017年下半年至今一直是购房者最关注区域;即墨自撤市划区后的热度也在不断攀升,目前关注度位居第二。

城阳区现在已逐渐转变为新兴的“刚需胜地”,因市北、李沧的住宅类新房稀少+房价走高。现在城阳最受关注的企业当属深耕城阳本地的“鑫江”集团,鑫江的玫瑰园、水青花都在年后都有新推房源,值得关注,且玫瑰园最新开盘房源迅速消化掉,新一批加推房源时间待定。

高新区的热度较年前有大幅增长,由年前的第六位上升为第四位,这也与高新区近期很多楼盘开始加快推盘节奏相关;例如世茂、中欧等在2月底、3月初都有新的销售节点。

市北区虽在整个区域的排行上热度有所下降,但一旦有新楼盘,关注度一定是居高的。这一与目前的房价有关,大量刚需购房者已被甩出市区范围内的新房;二与市北目前新盘数量较少,房源可选择性太少。目前市北在售的楼盘屈指可数:蓝光黑钻公馆、万科未来城、海尔世纪公馆、保利天汇即将加推、新都朗悦只有少量几套房源,而之前关注度较高的中海寰宇天下住宅类产品已经全部清盘,后期不会再推出住宅类产品。值得关注的是,金华路周边的两个新盘近期即将加推:和达珺园、中泰信上景,也算是市北新房市场的稀缺新盘了。

青岛楼市新盘关注度TOP10

 

中车小镇名副其实成为开年最受关注楼盘,即使它只有中车员工才有购买资格,也挡不住大家咨询的热情;

世茂公园美地因为2月有开盘加推新房源的重要销售节点,成为商品房里面最受关注的楼盘;

天泰桃花源以其90平小独栋这种市场极为罕见的产品类型,跃居整个新房市场关注度的第三位,远超高层这样的普通住宅类产品;

排名第四、五位的龙湖九里晴川和中建锦绣城都位于西海岸新区,与排名第8位的青岛东方影都共同成为西海岸新区1-2月热点项目前三。

我们将开年1-2月新房市场中的热点项目按区域、产品做下细分——

1、分区域看热点 各区热点楼盘较集中

 

市南崂山

 

 

去年开盘即售罄的华润城,今年关注度不减,高层住宅类产品预计要下半年才能开盘,上半年主推公寓类产品。华润城虽然学区一般,离着地铁也有5-10分钟的路程,但是因为市南崂山土地、新盘的稀少,关注度会一直持续的。

市北

 

市北关注度前5的项目有3个是公寓类产品,唯一在售的住宅类产品是保利天汇,中海寰宇天下已无高层住宅类产品,接下来将推的是网点商铺。

李沧

 

可以看到李沧前四名热盘的关注度差不多,但值得一提的是从去年拖到今年一直尚未开盘的珑台河岸首府预计也得今年5月到下半年才能开盘,一直苦苦等它的购房者可不在少数,建议可同向看下其他楼盘做对比。

城阳

 

刚才在区域分析中提到的鑫江系列,有两个项目在城阳区热点楼盘中。除中车小镇,鑫江玫瑰园和鑫江水青花都是整个城阳最受关注的项目。

西海岸新区

 

刚才有分析过,不再赘述,值得强调的是:西海岸新区,投资者可以适度考虑,个人推荐区域:老黄岛开发区、老胶南古镇口。

即墨区

 

排名前五的热点项目各具特色。天泰桃花源90平小独栋,如果资金允许,亮嫚希望自己也拥有一套。接下来的排名2-5的项目在位置上可谓各有所属:三盛属于蓝色硅谷目前主要在售的高层住宅类项目、中交中央公园是属于即墨的老城区(自住者居多)、富康花园是属于现在田横岛区域内极少的楼盘(投资者居多)、融创青岛湾虽与三盛同属蓝色硅谷,但是目前主要在售海墅,高层产品早已一售而空。

高新区

 

前五名热点楼盘除了沽河风情的求阙居,其余4个楼盘大家都耳熟能详,重点说说古河风情的求阙居:河套区域内的地铁盘,离地铁站也就500米左右,项目4栋住宅已全部推出,现仅剩10套房源可售,均价11000元/㎡左右。但是温馨提醒一下:现在在高新,首付50万似乎已经成为基本的门槛。

胶州

 

目前投资的热门区域集中在胶东机场、少海板块、青大新校区附近。胶州热点楼盘前5名,有2个项目位于胶州青大附近,三木家天下、新城海韵名邦,该区域规划有医院、附属中学、地铁,值得关注。

2、按产品缩小热点范围 高层市场需求度最高

2018年开年,青岛楼市产品的热度如上,高层住宅类产品,无论是从居住还是投资属性都是第一优选;投资类的商业在产品中,商铺的关注度高于公寓2.75%;在高端纯住宅类产品中,别墅的关注度高于洋房3.7%。

将每类产品明细划分出热度排名前3的项目——

高层

 

中车小镇作为“低总价员工福利房”,在高层类产品中最多的吸引了青岛楼市购房者,即使买不到,也想问问试试运气,是否适合自己居住?是否值得投资?都已经暂且放在一边,足以见得青岛楼市的投资者占到相当一定的比例。

洋房

 

富康花园作为即墨田横镇已为数不多的“乡镇盘”,因其低总价、相对近地铁成为洋房类产品最受关注的项目。大部分选择“乡镇盘”的购房者,一想投资房市又不想压力太大,二大部分短期内不会去住,未来养老环境也不错,即使空着也不会心疼。但现在的田横附近此类楼盘,价格已经上来了,如果是纯投资,需多向对比谨慎而选。

公寓

 

公寓类产品的热点楼盘以市区为主,如果投资,郊区类的住宅产品可以考虑,公寓最好还是优先考虑市区。

别墅

 

别墅类产品的热点楼盘,以即墨的蓝色硅谷和城阳的惜夏板块为主,较为受关注。

3、以价格分类——买房先明确自己的预算

当然,无论是自住还是投资,都要首先看预算,我们可以将热点项目以价格等多个维度做进一步的分析,如果您的个人情况,需要具体分析。

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