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北京限价房政策调整:价差超过15%的,将转为共有产权住房销售


来源:综合北京晚报、北京日报    作者: 赵莹莹、曹政    发布时间:2018-05-09 09:59:06
 

  未来,即将上市的“限房价、控地价”地块,将面对一个新的销售规则。昨天,北京市住建委针对《关于加强限房价项目销售管理的通知》(文件原文附后)向社会征求意见,提出对于评估价与限定销售均价价差较大的项目,将转化为共有产权房并向具备本市共有产权住房购房资格的家庭销售。

  限定均价与评估价之比小于85%

  转为共有产权房

  “限房价、控地价”地块是本市2016年楼市“9·30新政”时的产物,指的是一个土地地块在招拍挂出让时,不仅严格控制地价,还对项目未来房价进行限定,提前锁定未来的销售均价和最高销售单价。有统计显示,自政策出台至今,本市已出让了62块“限房价、控地价”地块,简称限价房地块,其中,首批地块有可能在年内入市。

  限价房项目该如何销售?

  《征求意见稿》首次给出了具体方向。《征求意见稿》提出,在限房价项目办理施工许可后,将由北京市房地产市场管理事务中心会同市保障房中心对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。随后,将当初锁定的销售均价与评估价进行比较。按照暂定的比例,当销售均价与评估价之比高于85%时,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易; 而当销售均价与评估价之比低于85%时,则由市保障房中心收购转化为共有产权住房,面对具备本市共有产权住房购房资格的家庭销售。

  以本市首批限价房地块——海淀区永丰产业基地地块举例,该地块当初锁定的商品住房平均销售限价为53400元/平方米。假设,现在对该限价房项目给出的评估价为56000元/平方米,则两者之比为95.4%,大于85%,永丰产业基地地块就将作为商品房,但凡具备本市购房资格的家庭均可购买,只是有5年的“禁售期”。但若评估价为80000元/平方米,则销售均价与评估价的比值为66.75%,小于85%,那该项目就将转为共有产权房。

  “限房价项目销售时与周边商品房价差较大时,就存在较大的获利空间,一些投资投机客必然趋之若鹜,如果不采取必要的措施,原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波谈到,如果由政府收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售,就大大压缩了限房价项目的牟利空间,投资客、炒房者没有了购买的动力,申请购买的居民家庭将主要是自住的刚需家庭,使得限房价项目真正回归“房住不炒”的目的。

  转共有产权房后将摇号配售

  限价房被市保障房中心收购转化为共有产权住房后,又如何销售?

  《征求意见稿》也提出,收购转化的共有产权住房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时,项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

  换句话说,只要购房人符合共有产权房的购买资质,即已婚家庭符合本市住房限购条件且成员名下均无住房,单身家庭申请人年满30周岁,且无住房转出记录、无征收安置房补偿协议、无违法建设行为、夫妻离异已满3年,就都可通过登记申购、公开摇号的方式购买。

  由于项目已经提前限定了销售均价,购房人将获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。举例来说,如果销售限价为3万元/平方米、评估价为5万元/平方米,那么购房人的产权份额就是60%,剩余40%为政府产权份额。

  对于““限房价、控地价”地块,当初执行的是“9070”政策,即70%的房源都是90平方米以下户型,但其中也会有一小部分面积较大的户型。记者注意到,《征求意见稿》特别提出,具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

  “这种做法,反映了对改善性家庭住房需求的兼顾,我认为不仅是必要的,而且是科学的。”楼建波特别提到,随着经济的发展和居民家庭收入的提高、二孩儿政策的放开等,确实有一定数量的家庭需要改善住房条件,政府住房政策也应给予合理的支持。

  专家预测:八成限价房不受影响

  如何看待85%的暂定比例?

  中央财经大学法学院院长尹飞提出,共有产权住房是政策性的商品住房,限房价项目也具有政策性。《征求意见稿》中对收购转化是非常审慎的,市保障房中心只对销售限价与评估价之比不高于85%的限房价项目进行收购转化。也就是说,这种转化只针对价差比不低于15%的一些“热点”项目,使得限房价项目因提前限定售价而产生的政策红利利用共有产权和封闭式管理的模式,在新房购房人及二手房购房人等持续地传递下去。

  同时,这种转化是以契约方式实现的,符合契约精神。“以土地出让时的房屋限价进行收购,这个价格无论开发建设单位向谁销售都是一样的,对开发建设单位的利益没有任何损害。而且,是在开发建设单位取得施工许可证以后就开始评估确定收购与否,不影响开发企业的销售时间。”

  北京房协副会长陈志则预测,按照85%的设定比例,目前已推出的限房价地块,80%左右的项目不会被收购,将按照普通商品住房由开发企业销售,因此对这类项目总体影响不大。

  附件:关于加强限房价项目销售管理的通知

  (征求意见稿)

  各有关单位:

  为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,促进本市房地产市场平稳健康发展,根据《北京市人民政府办公厅转发市住房城乡建设委等部门的通知》(京政办发〔2016〕46号)和《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)等文件规定,现就加强本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目中可售住房的销售管理通知如下:

  一、本通知所称限房价项目,是指按本市“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目。

  二、在限房价项目办理施工许可后,由北京市房地产市场管理事务中心会同北京市保障性住房建设投资中心(以下简称“市保障房中心”)对该项目可售住房的市场价格进行评估,形成评估价。

  三、根据限房价项目可售住房在土地出让时的销售均价的限价(以下简称“销售限价”)与评估价之比不同,分别按以下方式销售:

  (一)比值高于设定比例的,由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售,所售住房为商品房,但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易;

  (二)比值不高于设定比例的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房,购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额;

  (三)设定比例暂定为85%,在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

  四、市保障房中心收购限房价项目时,应与开发建设单位签订收购协议,明确各自权利、义务,并应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款。

  五、市保障房中心收购转化的共有产权住房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购;摇号配售时,项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

  具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售,其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

  六、市保障房中心收购转化的共有产权住房,其公告、网上申购、购房资格审核、购房确认等按《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)执行。

  七、本通知自发布之日起实施,所涉及的共有产权住房的有关规定与《北京市共有产权住房管理暂行办法》(京建法〔2017〕16号)不一致的,以本通知为准。

  需要注意的是,这还是个征求意见稿。

  意见反馈途径:有关单位和各界人士对《通知》的意见与建议,请于2018年5月14日17:00前,以传真或电子邮件方式反馈至北京市住房和城乡建设委员会。

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