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摸底北京限价房:货值3000亿 预计1/5转共有产权房


来源:    作者:    发布时间:2018-05-09 10:12:07
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  作者 孙春芳 郭亦非

  虽然很“受伤”,开发商也不得不接受。

  “限改共(限价房改成共有产权房)这个事情传了有一段时间了,北京市有关部门一直在向京城的开发商沟通这个事情,说是沟通,其实开发商也没有什么回旋的余地,就等着政府出政策呗。”某房企北京公司的一位人士表示。

  传言终成实锤。

  5月7日晚,北京市住建委网站挂出《关于加强限房价项目销售管理的通知》(征求意见稿)。

  其中拟规定,如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售,和当前商品房的销售完全一样。

  如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时,该项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

   

  涉及限价房总货值达3000亿

  我爱我家集团市场研究院院长胡景晖表示,所谓的限价房(限房价项目),是指2016年“930新政”后,北京为了稳定市场平抑房价而推出的一些地块,这些地块在招拍挂时即规定了将来房企开发后的销售价格。

  如今,这批限价房开始批量入市,由于限价房比周边新房二手房的房价要低,其大量入市之后难免对市场造成一定波动,而北京2017年“317新政”及后续政策已经持续了一年多的时间,在保持房地产市场稳定上起到了一定的效果,为了防止限价房入市对市场造成扰乱,北京市住建委才出此意见。

  对于限价房规定的限售价格和其评估价之间的比值及其不同的处理方式,北京市房地产协会一位专家做了深入浅出的解释:假设一个限房价项目拍地的时候规定将来销售限价为4.6万元/平米,在它办理施工许可后,进行评估的市场价格为5万元/平米,用4.6万元除以5万元,这个比值是92%,高于85%的设定比例。那么这个项目就将和商品房一样由开发商进行销售;反之,如果某个项目拍地时的销售限价为6.5万元/平米,评估价为8万元/平米,比值约为81%,低于85%的设定比例,那么这个项目就将被收购为共有产权住房。

  那么,目前北京房地产市场上共有多少此类限价房项目,有多大比例会转成共有产权房呢?

  中原地产分析师张大伟表示,从2016年下半年以来,北京陆续供应限价房用地,到目前为止,总量达440万平方米,这些地块加上地下附属设施,总的可售面积达600万平方米,货值达3000亿元。

  上述北京市房地产协会专家表示,当前北京已经拿地的限房价项目,大约只有五分之一属于价差较大的项目,可能会转成共有产权房,其他大部分还是会作为商品房来销售。

  海淀区和南二环项目最有可能转共产房

  有可能转为共有产权房的五分之一限价房会落在北京的哪些区域呢?

  思源地产副总经理、首席分析师郭毅认为,如果限价房的市场评估价是根据综合周边新房与二手房售价而定,那么首先可以剔除五环外限价房转为共有产的风险。

  其次,对于五环内的少量限价房项目也需区别对待。北京南、北之间经济发展、产业布局仍存在不小的差距,这也造成城南与城北的房价存在明显鸿沟。从预售价格的审批处理上,能够看出主管部门也认可北京南北间的差距。2017年严格的限价管控下,北二环的中骏天宸曾批出12.5万的预售价格,而南二环、南三环的多盘齐发,仍未能突破单价10万的红线。

  二手市场同样存在着南北房价的落差。

  因此,无论是对标新房,还是二手房价格,城北五环内,特别是二环三环的限价房有可能会达到限售价占评估价的比值低于85%的标准,从而被转化为共有产权住房。

  张大伟则认为,城北的海淀区和城南二环边上的限价房项目极有可能转为共有产权房,其中包括碧桂园在海淀区西北六环边上拿的翠湖科技园区项目和东城区永定门外大街项目等。

  上述房企北京公司人士表示,限价房如还是正常商品房销售,则对开发商影响不大,因为当初拍地的时候合同就是这么规定的。但对于项目被转成共有产权房,则后续的政府回购问题,项目设计规划等都有一定的疑虑。

  北京市住建委的意见稿提出,对于被转为共有产权房的限价房,市保障房中心收购时,要在购房合同开始网签之日起十个月内向开发商付清全部收购款。

  对此,张大伟表示,开发商在建设限价房时,也配建了地下、车位等,这些可以在政府规定的限价之外额外售卖从而增加利润,政府如将其回购成共有产权房,其货值如何确定?是按照可售住宅部分回购、还是可以按照全盘包括地下、车位等货值回购?大概率当然是只回购住宅部分。这将给开发商造成一定的损失。

  购房者花高价买了低劣房子?

  限价房转为共有产权房之后,其市场售价和购房者的产权比率在此次意见稿中均有规定:购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额,剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。

  此前,北京市已将自住房转为共有产权房,其转化之后的售价规定和产权比率跟此次限转共的情况如出一辙。

  2016年11月2日,海淀区西北六环附近的永丰工业园一地块为中铁碧桂园夺得,总价21.5亿元,该地块除了部分需要建商业办公和公租房项目外,剩余全部建设自住房,最大套型面积90平方米,销售限价35000元/平方米(含全装修成本)。

  2017年下半年,在北京市政府出台共有产权房政策之后,该项目被转为共有产权房,购房者以3.5万一平米的价格获得70%的产权,剩余的30%的产权为政府所拥有。如折合成100%产权,则中铁碧桂园项目的售价已上涨至5万一平。

  上述房企北京公司一位人士表示,开发商拿这个项目的时候是按照售价3.5万一平来规划建设的,现在按全产权算售价已达5万一平,购房者等于用5万一平的价格买到了3.5万一平质量的房子。

  类似中铁碧桂园的自住房改共有产权房的项目不在少数,此次限改共政策如按照意见稿出台,是否也会造成此种现象,目前还不能预料。

  此外,北京日益频繁和严苛的调控政策,已经影响到京城开发商的拿地热情。

  从2018年年初到4月底,北京已有不少于6宗地块流拍,其中4于24日就发生两起流拍,而历史上,北京也仅发生过31宗流拍。

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